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N’achetez pas de VEFA avant d’avoir lu ceci.

  • Post category:Immobilier
  • Temps de lecture :10 min de lecture

Avec l’émergence des programmes VEFA ces dernières années, un grand nombre de personne n’hésite pas à se lancer dans ce type d’acquisition. Une aubaine pour les promoteurs qui exploitent le moindre terrain constructible et enchaînent les projets les uns après les autres.

Face à cet engouement, la majorité des acquéreurs se précipitent pour réserver leur logement sans vraiment s’informer des bonnes pratiques à adopter.

Au-delà des avantages que votre agent immobilier se fera un plaisir de vous énoncer, je développerai ici quelques points importants que vous devriez absolument connaître avant de vous engager dans cette longue aventure.

1) Qui est votre promoteur ?

Lorsque vous achetez en VEFA, il n’y a encore rien de construit le jour de votre engagement. Votre décision d’achat dépend uniquement des documents présentés par le vendeur lors de la promotion du projet, à savoir le contrat de réservation et les plans du futurs logement parfois en 3D et sous forme de maquette. Un projet très bien présenté pourrait vous faire rêver et vous inciter à passer à l’action. Malheureusement le rêve peut très vite se transformer en cauchemar puisqu’il y a souvent des différences entre le plan de départ et le produit final que l’on vous livre plusieurs mois après.

En France, selon une étude d’octobre 2018, 4 logements sur 5 étaient livrés avec des réserves c’est-à-dire des anomalies constatées non conformes au contrat de vente. Pire, dans 16 % des cas, les acquéreurs signalent des problèmes qui compromettent au bon fonctionnement des lieux.

Un article de Tahiti Infos datant du 12 septembre 2018 révélait une terrible histoire concernant des acquéreurs d’une résidence en VEFA à Miri (lire l’article).

De ce fait, avant de signer quoi que ce soit, renseignez-vous d’abord sur la fiabilité du promoteur. A t-il déjà réalisé des programmes VEFA ? Allez sur le terrain voir ses constructions précédentes et n’hésitez pas à parler aux occupants des lieux. Vous pourrez tirer beaucoup d’informations utiles pour le choix de votre décision d’achat.

2) Décryptez à la lettre tous les points de votre contrat.

Vous êtes décidé à vous engager, l’heure est venu de signer le contrat de réservation qui déterminera les conditions de la vente. Prenez le temps de bien lire chaque ligne de ce contrat. Si quelques points vous paraissent flous, n’hésitez pas à poser des questions au vendeur. Le contrat doit indiquer au moins les informations suivantes :

  • la description détaillée de votre futur logement (adresse, surface habitable, nb de pièces, descriptif des matériaux, situation dans l’immeuble) ;
  • le prix prévisionnel et les conditions de révisions du prix ;
  • la date prévisionnelle à laquelle le contrat de vente sera signé chez le notaire ;
  • le délai d’exécution des travaux et la date de la livraison ;
  • un échéancier des déblocages de fond pendant la durée du chantier ;
  • les conditions de récupération du dépôt de garantie…

Les VEFA vous offrent également la possibilité de faire quelques agencements par rapport au plan de départ (carrelage différent, prises supplémentaires, installation d’un robinet sur la terrasse…). Si vous en prévoyez, peu importe le type d’aménagement, pensez à tout faire figurer dans votre contrat. Vous verrez l’utilité en cas de litige au moment de la livraison. Surtout ne négociez rien verbalement, notez tout dans votre contrat. De même pour vos échanges, privilégiez les mails plutôt que les appels téléphoniques.

Attention à ne pas confondre le contrat de réservation et le contrat de vente. Le contrat de réservation engage le promoteur à réserver votre logement et vous permet de commencer à monter votre dossier de prêt à la banque. Le contrat de vente est réalisé et signé devant un notaire et vous permet de devenir propriétaire du sol puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. Prenez soin de rappeler dans le contrat de vente toutes les modifications apportées dans le contrat de réservation.

3) Préparez votre budget car vous paierez des intérêts non négligeables.

Le règlement du prix d’une vente sur plan se fait par tranche suivant l’échéancier prévu dans le contrat de réservation. Généralement, un dépôt de garantie limité à 5% du prix de vente est demandé lors de la signature du contrat de réservation. En cas de désistement, ce dépôt est remboursable seulement sous certaines conditions particulières.

Si vous empruntez, vous avez intérêt à mentionner dans le contrat de réservation une clause décrivant les références exactes de votre prêt (montant, taux d’intérêt et durée). Celle-ci vous permettra de récupérer le dépôt de garantie au cas où vous n’obtenez pas votre crédit.

Du 1er déblocage des fonds jusqu’à la livraison de votre logement, vous commencez à payer des frais, appelés intérêts intercalaires, proportionnels au montant débloqué et en fonction du taux d’intérêt de votre emprunt. 

Ces intérêts augmentent au fur et à mesure de l’avancé des travaux et ne viennent pas diminuer le capital de votre prêt. Vous commencerez à rembourser votre prêt seulement après le déblocage de 100% des fonds c’est-à-dire à la livraison de votre bien.

Si vous êtes locataire, il faudra prévoir de budgétiser ces intérêts qui viendront s’ajouter au loyer que vous payez.

A savoir, dans le cas où votre situation financière vous le permet, vous pouvez négocier auprès de votre banque un prêt directement amortissable sur les fonds débloqués. Ainsi, vous commencerez à rembourser votre capital emprunté dès le départ sans payer les intérêts intercalaires.

4) Les promoteurs sont souvent en retard, n’anticipez rien.

Une fois que le projet a démarré, préparez-vous à être très patient. En France, en 2017, près de 30% des logements étaient livrés avec retard, un retard moyen d’environ 5 mois.

A titre d’exemple, la résidence pour senior New Mahana situé à Mamao a été livré en novembre 2017, 6 mois après la livraison prévue au départ.

Généralement, des causes légitimes de retard sont inclus dans les contrats et elles précisent les situations pour lesquelles le promoteur est autorisé à reporter la date de livraison. Il peut s’agir par exemple des intempéries, des défaillances d’entreprise participant aux travaux ou des demandes de modification par l’acquéreur. Le promoteur ne pourra être sanctionné si l’un de ces événements survient.

De plus, en matière de VEFA, aucun texte n’impose au promoteur de verser des pénalités à l’acquéreur en cas de retard de livraison. C’est pourquoi il est fort probable que vous ne trouverez aucune clause sur ce sujet dans votre contrat. Toutefois, vous pouvez exiger au vendeur d’inclure ces pénalités dans votre contrat.

Enfin, il serait judicieux de prévoir dans votre budget ces éventuels mois de retard. Car tant que votre bien ne vous sera pas livré, vous continuerez à payer les intérêts intercalaires. Et la situation peut très vite devenir insupportable si vous vivez en location et que vous payez déjà un loyer.

5) Et après la remise des clés ?

Ça y est le jour J est enfin arrivé, après tous ces mois d’attente et ces allers-retours sans fin entre votre banquier et votre agent immobilier, vous pouvez maintenant bénéficier du confort de votre logement. Profitez-en, célébrez votre victoire et fêtez votre crémaillère comme il se doit car… vous n’avez pas encore fini avec cette histoire.

Le jour de la remise des clés, veillez à bien inspecter chaque coin de votre logement et assurez-vous que les travaux sont conformes à ce qui était prévue dans votre contrat. Si vous constatez des défauts notez les dans le procès-verbal de livraison. Il est évident que vous ne pourrez pas tous les repérer dès le 1er jour et c’est en vivant dans votre appartement ou maison que vous les constaterez.

C’est pourquoi vous disposez légalement d’un délai de 30 jours à partir de la date de livraison pour lister les éventuelles anomalies et compléter donc la liste des réserves. Pensez à vérifier dans votre contrat si ce délai est bien inscrit. Ces réserves doivent obligatoirement être réparées dans un délai d’un an. Préparez-vous donc à avoir un défilé de prestataire chez vous (carreleur, peintre, électricien…).

Vous pourrez lire ici la mésaventure arrivée aux propriétaires de la résidence New Mahana et trouver quelques bons conseils à adopter lors de la livraison de votre bien comme par exemple être accompagné par un huissier lors de l’état des lieux d’entré.

Si le promoteur n’est pas réceptif et les défauts vous semble trop importants, vous êtes en droit de consigner 5% du prix de vente chez un notaire jusqu’à ce que les malfaçons soient corrigés. C’est un bon moyen de pression pour que le promoteur agisse au plus vite.