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Terrain en pente, est-ce vraiment une bonne affaire ?

  • Post category:Immobilier
  • Temps de lecture :11 min de lecture

Les prix des terrains (et de l’immobilier en général) ont fortement augmenté ces dernières années. Il devient de plus en plus difficile pour un couple Polynésien, avec des revenus « moyens », de posséder sa propre maison. Les prix au m2 explosent lorsque l’on veut se rapprocher du grand Papeete et les futurs propriétaires sont parfois contraints à s’éloigner de la zone urbaine pour trouver des prix abordables.
De plus en plus de ménages commencent à se tourner vers l’achat d’un terrain en pente, souvent non viabilisé. Une solution qui peut s’avérer gagnante puisque parfois les terres sont vendus 2 fois moins chères qu’un terrain prêt à construire (à superficie égale et dans la même zone).

Mais est-ce que cette solution est réellement plus intéressante ?

Comme vous le savez certainement, l’achat d’un terrain en pente entraîne logiquement des frais supplémentaires comparé à l’achat d’un terrain prêt à construire. Ces frais peuvent fortement varier selon :

  • la pente du terrain, au-delà de 15% de pente, les coûts peuvent être très élevés ;
  • la nature du sol, qui peut influencer sur le coût des fondations ;
  • l’accessibilité au terrain ;
  • le volume de terre à déblayer ;
  • le type de construction (sur pilotis, en paliers ou encastrée)
Construction en paliers
Construction encastrée

La décision d’acheter un terrain en pente ne doit donc pas se prendre uniquement sur le critère du prix du terrain, même si ce dernier vous paraît très intéressant. Vous devez surtout avoir une idée des coûts total que vous aurez à payer pour avoir votre maison clé en main parce que c’est bien ça l’objectif de votre acquisition de terrain. Et pour avoir une estimation précise des coûts, vous n’aurez pas d’autres choix que de demander des devis. En suivant cette démarche, vous pouvez ainsi savoir si vous respecterez votre budget. Combien de personnes se sont retrouvées à sec et n’ont pas pu terminer les travaux de leur maison à cause d’une mauvaise prévision de budget ?

Prendre le temps de bien estimer les coûts liés à la construction est donc un point primordial lorsque vous êtes sur le point d’acheter un terrain en pente. Inutile de vous précipiter même si le vendeur vous mets la pression car une fois le bien vendu il ne sera pas là pour vous aider en cas de difficulté financière.

De même que si le terrain n’est pas viabilisé, vous devez connaître le coût pour le viabiliser. En matière de terrassement, de viabilisation et de construction, les prix peuvent très vite monter.

Viabilisation d’un terrain

De plus, il arrive très souvent que les travaux ne se déroulent pas comme prévu et que les prix doivent être revus à la hausse. Il serait donc prudent de prendre en compte une marge de 5 à 10% en plus sur ces travaux pour ne pas vous retrouver bloqué financièrement.

Prenons un exemple pour mieux illustrer la situation. Vous souhaitez acheter un terrain à Punaauia, vous hésitez entre 2 biens, un terrain prêt à construire vendu à 18 millions (option 1) et un terrain en pente non viabilisé vendu à 10 millions (option 2). A première vue et sans faire d’estimation de travaux, la 2ème option paraît la plus rentable, 8 millions d’écart c’est beaucoup. Mais qu’en sera t-il une fois les devis obtenus ? (attention ces chiffres sont fictifs)

Terrain prêt à construire
(option 1)
Terrain en pente
(option 2)
Prix du terrain 700m218 000 000 FCP10 000 000 FCP
Travaux de viabilisation02 000 000 FCP
Travaux de terrassement02 000 000 FCP
Travaux de construction de la maison 17 000 000 FCP20 000 000 FCP
Marge sur travaux (10%)1 700 000 FCP2 400 000 FCP
Total36 700 000 FCP36 400 000 FCP
Achat d’un terrain de 700m2 non viabilisé à Punaauia pour construire une maison avec marge sur travaux

Alors que le terrain en pente vaut quasiment 2 fois moins cher que le terrain prêt à construire, au final, vous économiserez seulement 300.000 FCP en choisissant la 2ème option. Les coûts des travaux peuvent très vite rattraper la différence de prix que l’on avait entre les 2 terrains (8 millions). C’est pourquoi, dans certains cas, même si vous avez l’impression de réaliser une très bonne affaire, l’opération pourrait, au final, être plus onéreuse. Tout dépendra du montant des travaux que vous aurez à réaliser. Si par exemple vous décidez de ne pas toucher au terrain et de construire votre maison sur pilotis, en reprenant notre exemple, il est claire que la 2ème option devient beaucoup plus intéressante avec une différence de prix de 2,3 millions par rapport à l’option 1 (il n’y a plus à payer les 2 millions de travaux de terrassement).

Construction sur pilotis

Chaque cas est différent et il n’y a pas de solution unique, vous devrez faire l’effort d’obtenir des devis pour éviter de mauvaises surprises.
De plus, si vous vous apercevez qu’au final l’opération coûte plus chère que l’achat d’un terrain prêt à construire (dans la même zone), vous pouvez négocier avec le vendeur une baisse de prix en lui apportant les chiffres concrets que vous aurez obtenus.

Un autre point à prendre en considération, le délai des travaux. Vous attendrez beaucoup plus longtemps d’avoir votre maison clé en main si vous achetez un terrain qui n’est pas prêt à construire. Cela peut poser problème dans le cas où vous vivez actuellement en location et que vous demandez un crédit pour votre projet car vous devrez commencer à rembourser votre crédit immobilier et payer en même temps votre loyer.
Il faut savoir que lorsque vous faites des travaux de terrassement, il faudra attendre quelques mois avant de commencer à construire, le temps que le terrain se tasse bien comme il faut. Imaginez que vous laissez un délai de 6 mois entre le moment du terrassement et la construction de votre maison, ce sont 6 mois de loyer en plus que vous paierez contrairement à l’acquisition d’un terrain prêt à construire. En incluant ces frais dans notre exemple précédent, voici la situation :

Terrain prêt à construire
option 1
Terrain en pente
option 2
Prix du terrain 700m218 000 000 FCP10 000 000 FCP
Travaux de viabilisation02 000 000 FCP
Travaux de terrassement02 000 000 FCP
Travaux de construction de la maison 17 000 000 FCP20 000 000 FCP
Marge sur travaux (10%)1 700 000 FCP2 400 000 FCP
Loyer de 100 000 FCP à payer durant temps construction 400 000 FCP (4 mois de construction)1 000 000 FCP (6 mois attente + 4 mois construction)
Total37 100 000 FCP37 400 000 FCP
Achat d’un terrain de 700m2 non viabilisé à Punaauia pour construire une maison avec marge sur travaux

Du coup, l’achat d’un terrain prêt à construire devient plus intéressant.

Conclusion, acheter un terrain en pente est-il vraiment rentable ?
Oui seulement s’il y a une grande différence de prix par rapport à un terrain prêt à construire (dans le même zone) ET que les travaux d’aménagement du terrain en pente sont minimes et ne dépassent pas cette différence de prix.